“房子都盖到‘供大于求’了，怎么还在不停地建新盘？”

大家的感觉并不是凭空来的——很多小区到了晚上，亮灯没几家；

三四线城市的库存要几年甚至更久才能卖完；中介嘴里永远是“房源太多，客户太少”。

那问题就来了：

既然明显过剩，开发商为啥还要不停拿地、盖楼，往里砸钱？

今天我们就把这件事从里到外讲清楚。

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一、房子到底过剩到什么程度？

先看几组真实数据，不是瞎编的：

空置率：不同机构说法略有出入，但很多研究都提到，全国城镇住房空置率在20%左右，有的三四线城市甚至超过30%，个别县城春节空置率峰值能到40%以上。

按国际通行说法，空置率超过20%就属于“严重积压区”。

去化周期：

一些城市的新房库存去化周期（按当前卖房速度卖完要多久）超过22个月，创下十多年新高。

三四线当中，半数城市库存消化周期在30个月以上，有的地方甚至要五六年。

另外有研究估算，从广义库存看（已开工未售+未开工的地块），折算成去化周期可能接近40多个月，也就是三年多才能慢慢消化完。

二、那为什么开发商还在不停地盖楼？

如果按简单逻辑，“供大于求就该停工”，早就该全面刹车了。

但现实里，我们看到的是：

很多高库存城市，土地还在卖，只是节奏慢了点；一些房企资金链已经很紧，也还是在积极拿地；城市里一边空置房多，一边新工地塔吊还在转。

这背后其实不是傻，而是一套复杂的现实逻辑。

我给你拆成几条，一条一条说。

原因一：不是所有地方都过剩，城市和板块分化严重

很多人说的“过剩”，是把全国当成一个大盘来看的。但房地产市场其实非常“碎片化”：一线城市的空置率只有个位数，核心地段新盘去化相对快；

部分强二线城市的优质板块，依旧有人抢；

真正过剩的，多是三四线、远郊、产业和人口流出的地方。

所以对开发商来说：

“我只要在那些还能卖得动的地方拿地，照样有生意做。”

全国过剩不代表“哪里都不能盖”，他们自然盯着少数还有需求的城市和板块。

原因二：地方财政长期依赖“卖地”，不卖地日子难过

这一点很现实，也很关键：很多年来，地方财政的重要一块收入，就靠土地出让金，也就是大家常说的“土地财政”。

有的地方土地出让收入占地方财政收入的比重，甚至超过20%，个别城市更高。

对地方来说：土地卖得好，就有钱修路、搞基建、发工资、还旧债；

一旦卖不出地，很多项目就“转不动”。所以，在“真缺钱”的现实压力下，地方政府有动力继续推地；

而开发商为了拿好项目，也得配合参与。这就形成了一种“你推地、我接盘”的惯性。

原因三：开发商被“高杠杆+高周转”绑死，不敢轻易停下来

过去二十年，国内房企的主流玩法可以概括为六个字：

“高杠杆 + 高周转”。

高杠杆：大量借钱拿地、盖楼；

高周转：盖得快、卖得快，回款马上还债、再拿地、再开工，像滚雪球一样。

在这种模式下：

只要销售还行，这个转盘就能一直转下去；一旦销售慢下来，但债务还在，现金流压力就非常巨大。

这就导致一个很尴尬的现实：

很多开发商即便知道库存高、销售难，也不敢“完全停工”，原因是：你一旦停工，融资渠道会更快收紧，银行和金融机构对你更不放心；

新项目回不来钱，旧债务就还不上了；对外看起来“你在收缩”，资本市场和上下游都会更紧张。

所以，对部分房企来说：

继续拿地开工，更多是为了维持现金流、维持融资能力，而不是因为他们觉得“接下来一定好卖”。

原因四：并不是所有人都“有房住”，结构性的需求还在

虽然说“总量过剩”，但你站在家庭的角度看：很多人手里有房子，但位置、配套、户型都不理想；有的是老家一套空着，但在工作城市还得租房或买房；

还有大量进城人口、改善型需求（小换大、旧换新、远换近）。

再加上两点现实：

中国城镇化率虽然在66%左右，但跟发达国家平均75%相比，还有一段差距，人口向大城市和都市圈集中的趋势还在。一部分城市的“抢人大战”、落户放松、人才补贴，也在继续吸引人口流入。

这些结构性需求，意味着：

哪怕全国整体“不缺房”，某些城市、某些板块的优质新房，仍然有市场空间。

开发商自然就盯着这些地方继续盖。

那这种“一边过剩、一边还在盖”的模式，能一直持续吗？

市场端：

购房人越来越谨慎，更看重现房、好地段、好产品，对“远郊大盘”“期房神话”的兴趣明显下降；

政策端：

中央已经明确提出要“控增量、去库存、优供给”，对库存特别高的城市，要暂停或减少住宅用地供应，从源头上控制新增供给。

融资端：

金融机构对房企的考核越来越审慎，盲目扩张、高杠杆拿地的融资难度比过去大了很多。

所以，我们可以比较确定地说：

“疯狂盖房、谁拿谁赚”的时代已经过去了；接下来更多是“看人卖房、按需供地”的存量时代；

开发商如果还按老路子猛拿地、高杠杆猛干，风险非常大。

总结：

“房子已经过剩，开发商为何还在建房？”

从“拼命盖”到“好好盖”，从“谁拿谁赚”到“谁好谁卖”，这个转变，其实早就开始了。

对普通人来说，理解这一点，比听任何“房价暴涨”的故事都重要。